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Fundo de reserva - restituição

Ivan Pegoraro

Quanto a prescrição para reclamar restituição de fundo de reserva pago pelo locatário, é necessário salientar que não há lei que trata especificamente deste tema. Assim, vigora a regra do art. 205 do Código Civil Brasileiro, abrangente das ações pessoais que especifica o prazo de dez anos para o exercício deste direito, ou seja, de reclamar o locatário a restituição de valores eventualmente pagos indevidamente.
Pela lei 8.245/91 a obrigação da constituição o fundo de reserva, é do locador, não havendo possibilidade de repassá-la ao locatário ainda que haja cláusula contratual a respeito, porquanto sua existência seria contra legem, ou seja, contra literal disposição da lei. (Vide letra “g” , § único, item X do artigo 22 da lei citada).
A utilização do fundo de reserva pelo síndico para pagamento de despesas denominadas de ordinárias do condomínio, permitem posteriormente sejam cobradas do locatário a título de reposição, total ou parcialmente utilizado neste custeio, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 
Essas despesas as quais o locatário fica obrigado são as seguintes:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Quanto a indagação apresentada para saber de quem será o custeio de determinadas melhorias que beneficiem os moradores, independentemente de serem proprietário ou inquilinos a resposta é também simples. se as despesas não se enquadrarem em qualquer das hipóteses acima, elas serão de responsabilidade do locador.
E por último, caso o locador recuse a restituir ao locatário o fundo de reserva desembolsado, deverá este promover a competente ação de restituição, apresentando a planilha dos valores que pagou, atualizado através do INPC/IBGE contado da data de cada pagamento, acrescido de juros de 1,00% ao mês.