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Compromisso de compra e venda - cláusula nula

Ivan Pegoraro

Ref.: Parecer jurídica – Cláusula em contrato de compromisso de compra e venda – Alienante do empreendimento que se obriga ao pagamento de apenas 30% (trinta por cento) da taxa condominial, relativamente as unidades ainda não comercializadas – cláusula nula – Código de Defesa do Consumidor.
Trata-se de compromisso de compra e venda de unidades, comerciais e residenciais, que compõe o empreendimento denominado SÃO PAULO ______, nesta cidade de Londrina, onde a empresa ____ CONSTRUTORA LTDA., responsável pela sua construção e comercialização, fez inserir nos contratos a seguinte condição:
“15.03 – (...)a)- as unidades não comercializadas pela ALIENANTE somente pagarão 30% (trinta por cento) da taxa condominial estabelecida para cada uma”
A questão aventada diz respeito em saber se tal condição é legal, ou não.
Não há nenhuma dúvida de que a previsão desta cláusula tem por objetivo proteger a empresa vendedora dos custos referentemente ao rateio das despesas mensais, facultando assim a mesma uma maior tranqüilidade na comercialização das unidades que ainda estejam em estoque, quer aguardando um aquecimento do mercado consumidor, quer vendê-las em momento futuro de seu único interesse.
Qualquer que seja o prisma da análise verifica-se em pelo menos dois tópicos à flagrante ofensa ao direito do adquirente:
(i) O código Civil Brasileiro em seu artigo 1.336, estabelece no item I que, são devedores do condômino, contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição contrária na convenção. A convenção por sua vez, não prevê tal hipótese de favorecimento.
(ii) Tal cláusula é considerada abusiva na forma do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que (IV) estabeleceu obrigação considerada iníqua, abusiva, uma vez que colocou o adquirente em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé ou a equidade; também porque (I) ofendeu os princípios fundamentais do sistema jurídica a que pertence (artigo 1.336 do CCB); finalmente porque se mostra onerosa para o adquirente, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
É preciso considerar que há relação de consumo na negociação envolvida – conforme artigo 2º e 3º da Lei 8.078 - inclusive porque, sendo o contrato elaborado e assinado entre as partes, de adesão, a proteção ao consumidor é uma das garantias do perfeito equilíbrio contratual que deve prevalecer entre eles. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecer de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. E a prova maior de que realmente o contrato é conceitualmente de adesão, está na demonstração da existência deste benefício – da obrigação de pagamento de apenas 30% do rateio pela construtora – em todos os contratos elaborados com os adquirentes, sem que pudessem, estes, discutir tal condição.
A cláusula analisada é manifestamente abusiva, que, segundo NELSON NERY JÚNIOR , é aquela que é notoriamente desfavorável à parte mais fraca na relação contratual, que, no caso de nossa análise, é o consumidor, aliás, por expressa definição do artigo 4º, I, do C.D.C.
A existência de cláusula abusiva no contrato de consumo torna inválida a relação contratual pela quebra do equilíbrio entre as partes, pois normalmente se verificam nos contratos de adesão, nos quais o estipulante se outorga todas as vantagens em detrimento do aderente, de quem são retiradas às vantagens e a quem é carreada todos os ônus derivados do contrato.
Segundo dispõe o artigo 6º da Lei 8.078/90, são direitos básicos do consumidor: a proteção contra cláusulas abusivas (inciso IV), bem como a declaração de sua nulidade, através da competente ação. Conseqüente, havendo ofensa, principalmente ao citado artigo 1336,I do Código Civil Brasileiro, além dos demais enquadramentos pelo Código de Defesa do Consumidor, concluímos que:
(i) O item da cláusula analisada é nulo de pleno direito, ferindo o princípio da isonomia dos preceitos legais invocados;
(ii) A neutralização de seus efeitos somente poderá ser efetivada, ou mediante acordo amigável entre as partes ou mediante declaração judicial, através de Ação Declarativa Negativa onde se reivindicará o reconhecimento de ineficácia da mesma;
(iii) Neste mesmo pedido poderá ser feito requerimento no sentido da empresa obrigar-se ao pagamento dos rateios anteriores.