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Preferência do locatário

Ivan Pegoraro

O imóvel alugado pode ser vendido normalmente sem que possa o inquilino apresentar qualquer impecilho pelo só fato de existir em vigência um contrato de locação. A chamada preferência só existe se este inquilino, até trinta dias antes da venda tiver registrado o seu contrato de locação junto à matrícula do imóvel, perante o cartório de registro de imóveis da circunscrição a que pertence. Sem esta condição, não há preferência, e a oferta ao locatário é mera conveniência do locador. Porém oferecendo, passa a ficar vinculado, outorgando a ele um direito que não possuía.  Em suma, a fim de que possa o locador constatar efetivamente se seu inquilino tem preferência, deverá antes de realizar a venda solicitar certidão negativa de ônus reais do imóvel locado, junto ao cartório de registro de imóveis. Inexistindo qualquer registro ou averbação do contrato de locação, não há preferência, portanto, liberado está para ser negociado por qualquer preço e condição, independente de consulta prévia, manifestação de concordância ou não deste inquilino.  Contudo, outro cuidado a ser tomado é ler atentamente o contrato de locação para verificar a existência ou não de cláusula que assegure este preferência. Se houver opção de preferência ao inquilino, dispensado estará o registro do contrato, podendo neste caso ocorrer discussão processual com conseqüências imprevisíveis.  A preferência é direito pessoal, portanto perfeitamente renunciável o que vale dizer que manifestando o inquilino desde logo o seu desinteresse na aquisição, seja por que preço for, a cláusula é válida e prevalece para todos os efeitos legais.  Por outro lado, existindo a preferência e sendo o inquilino preterido neste seu direito, poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que, como disse, o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel, segundo norma prevista pelo artigo 33 da lei 8.245/91. Lembrando que, para este registro,  basta a apresentação do contrato no referido cartório, bastando coincidir o nome do locador com o nome de quem tenha o imóvel registrado para a averbação ser efetivada.