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O prazo contratual e a garantia do contrato de locação

Ivan Pegoraro

A melhor recomendação ao proprietário do imóvel que será oferecido em locação, seja ele, residencial ou não-residencial, é aluga-lo por um prazo mínimo de três anos, podendo chegar até quatro. Desde que o imóvel tenha efetivamente destinação para renda, este prazo, com a necessária garantia de fiança, trará ao proprietário a tranqüilidade do recebimento do aluguel, sem que tenha todo ano de renova-lo ou exigir nova anuência dos fiadores.  A prorrogação anual é automática e legal, ficando valendo todas as cláusulas estabelecidas no contrato. Até bem pouco atrás essas garantias prevaleciam até entrega das chaves, de modo que, no vencimento, nenhum problema existiria caso o inquilino quisesse continuar a ocupar o imóvel, e o locador, por sua vez desejasse manter a locação. Hoje isso não é mais possível. Diante dessa nova decisão, o fiador só garante o contrato durante o prazo estabelecido, deixando de ficar vinculado durante a vigência indeterminada.  É absolutamente incompreensível a posição do Superior Tribunal de Justiça que neste caso, nega vigência ao artigo 39 da Lei 8.249/91 que prevê a manutenção da garantia até entrega das chaves, e simplesmente ignora por completo o direito das partes, no caso, fiador e locador, de livremente dispor daqueles chamados “direitos disponíveis”.   Ora, se o particular entende e declara, e assume o compromisso de garantir o aluguel até entrega das chaves, isso nada mais é do uma transação de caráter disponível e amigável, efetivado em consonância com a lei especial – Lei 8.245/91 – que é posterior ao Código Civil – portanto, válida já que isso é a vontade consignada das partes.  Este novo entendimento parece uma sina. Uma maldição que atinge o mercado de locação de tempos em tempos. Quando não é o congelamento de aluguéis, é a impossibilidade de retomada dos imóveis. Quando não é a aplicação de planilhas é o tabelamento de valores e assim vai. Cada interferência desse porte, o mercado locacional é atingido no estômago e automaticamente assiste-se a uma verdadeira fuga de aplicações em renda de aluguel, com desmotivação na construção civil e alteração dos preços de mercado.  Parece que há uma necessidade mórbida de ressuscitar a insegurança e a intranqüilidade campeando a afronta entre locador e locatário. O que vai acontecer?  Simples! Vencendo o contrato ou até trinta dias antes de vencer, o inquilino deve ser avisado por escrito para apresentar novo fiador. Se não o fizer, promove-se a ação de despejo e desaloja-o de lá.  É a intranqüilidade do mercado que se inicia novamente, apontando-se novas baterias de ações por culpa do direito alternativo. Este que agora se vê. Francamente!!!!