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O pacto comissório

Ivan Pegoraro

Pacto comissório é essencialmente uma garantia ao vendedor do imóvel, que optando por esta modalidade,  pode  outorgar a escritura pública de compra e venda na pendência de prestações a serem pagas. Tal instituto encontra-se disciplinado pelo artigo 1.163 do Código Civil Brasileiro que literalmente estabelece o seguinte: “Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço”  Ocorrendo por qualquer motivo o inadimplemento da obrigação, ou seja, o seu não pagamento, o vendedor terá duas opções imediatas a sua disposição: primeira: executa a nota promissória representativa do saldo devedor; ou segunda: inicia processo de reintegração de posse cumulada com rescisão do negócio efetuado.   Na primeira hipótese o credor irá buscar o recebimento do saldo devedor, e na segunda hipótese buscará a retomada do imóvel vendido, sendo que nesta última ficará obrigado a restitui os valores pagos, evidentemente descontando do devedor, a comissão pela intermediação da venda, a multa contratual e o correspondente ao aluguel do tempo de ocupação. Cada caso deverá ser analisado em particular para determinar a escolha desta ou daquela opção, sendo pacífico a desnecessidade de notificação prévia para o exercício de qualquer uma das ações. Confira-se decisão neste sentido prolatada pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: “Acórdão 15081. Descrição: apelação cível. Relator: juiz Lauro Laertes de Oliveira. Comarca: Curitiba - 18ª vara cível. Órgão julgador: quarta câmara cível. Publicação: 17/05/1999. E m e n t a: Decisão: ... compra e venda de ações - pagamento parcelado - notas promissórias - pacto comissório - negocio desfeito - desnecessidade de previa notificação para constituição em mora - recurso improvido. Decisão: unanime” Ao instituir o pacto comissório na Escritura Pública, com o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, torna-se público a existência da pendência, de modo que o vendedor terá sempre a segurança do próprio imóvel caso venha a ocorrer o não pagamento. O pacto comissório é obrigação do comprador, referente ao pagamento, pode, isto é, tem o vendedor a faculdade ou de desfazer o contrato ou de pedir o preço. Uma só coisa, não as duas.