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O fundo de reserva e a locação

Ivan Pegoraro

Fundo de reserva, conceitualmente falando, é a acumulação de recursos, poupados pelo condomínio, mensalmente, para a formação de um capital, reforçando o patrimônio social, e prevenindo, ao mesmo tempo, a necessidade de eventuais medidas de emergência. Seu valor, em percentual sobre o rateio mensal, deve ser aprovado conjuntamente com o orçamento, através de assembléia anualmente convocada para este fim, assim como para fixar as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto, bem como alterar o regimento interno. Deixando o síndico de convocar esta assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo, substituindo assim uma função que seria de sua responsabilidade. Pois bem, em sede de locação predial, o inquilino não responde pelo pagamento do fundo de reserva, cuja obrigação é unicamente do locador. Havendo cláusula no contrato de locação que obrigue este inquilino ao seu pagamento, estar-se-á na presença de norma jurídica de nulidade absoluta pelo simples fato da lei 8.245/91 – Lei Inquilinária – proibir expressamente esta possibilidade.  Com efeito, ao contrário, por exemplo do IPTU que a lei diz ser de responsabilidade do locador, mas permite que haja o repasse ao inquilino desde que haja cláusula contratual expressa neste sentido (artigo 22,VIII e 25), o fundo de reserva não possui esta faculdade de repasse, traduzindo-se, assim,  numa obrigação decorrente da lei. Este inquilino, portanto, ao pagar a cota do rateio deverá posteriormente contabilizar o valor relativamente ao fundo de reserva, solicitando à imobiliária ou mesmo ao seu senhorio a restituição ou a compensação do valor que pagou indevidamente.  É preciso deixar esclarecido que o condomínio não é obrigado a emitir o boleto do pagamento com a extração deste fundo, pelo simples fato de que quem deve a ele, não é o inquilino propriamente, e sim o dono do imóvel, ou seja o locador, que através de contrato particular transferiu-lhe  a responsabilidade do pagamento.  A relação jurídica do inquilino, que não participou deste contrato, é com o seu condômino, e não com o morador.  Uma vez pago o fundo de reserva, o inquilino terá 10 (dez) anos (art. 205 do Código Civil Brasileiro) para reivindicar a restituição do valor pago devidamente corrigido. Cláusulas contratuais em instrumentos de locação que restringe esta possibilidade em 90 (noventa) dias, sob pena de perda deste direito, é verdadeiramente uma aberração jurídica, pretendendo o particular alterar a norma maior que é decorrente da lei. Os inquilinos que não devem se assustar com a presença desta cláusula posto que nenhuma validade possui e nenhum reflexo terá quando da pretensão a restituição. Traduz, isto sim, o despreparo de quem exige tal cláusula.