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O fiador e o vencimento do contrato

Ivan Pegoraro

Volto ao tema até porque tenho percebido algum desconhecimento de pessoas e empresas ligadas ao ramo de locação de imóveis, que teimam em constranger antigos fiadores com ameaças de cobranças de obrigações vinculadas ao aluguel, quando não pagas pelo inquilino.  Até alguns anos atrás, mas precisamente a partir de 1999/2000, o Superior Tribunal de Justiça alterou sua forma de interpretar a questão do fiador, passando a decidir que sua responsabilidade fica limitada ao prazo fixado no contrato.  A locação por meio de mecanismo legal que lhe é própria, não se rescinde pelo simples vencimento do prazo. Isso quer dizer que atingido o prazo final, caso o locador não queira fazer novo contrato, este vínculo se prorroga por prazo indeterminado, ficando valendo para todos os efeitos legais, todas as cláusulas do contrato originário. Até então, o fiador acompanhava esta prorrogação, de modo que sua responsabilidade se estendia até a efetiva entrega das chaves.  Havendo o inadimplemento das obrigações contratuais, este fiador era acionado e obrigado ao pagamento de todas as pendências em aberto. Com o entendimento da Corte Superior, através de sua Súmula de nº 214 que estabelece que “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu” esta dívida, relativamente ao fiador, deixa de existir a partir do vencimento do contrato, havendo uma liberação automática de qualquer responsabilidade, independentemente de se encaminhar aviso, notificação ou intimação do credor, locador, ou imobiliária. Neste sentido o Superior Tribunal de Justiça e todos os demais Tribunais do país são firmes no sentido de que o contrato acessório de fiança deve ser interpretado de forma restritiva, vale dizer, a responsabilidade do fiador fica delimitada a encargos do pacto locatício originariamente estabelecido, de modo que a prorrogação do contrato por tempo indeterminado, compulsória ou voluntária, sem anuência dos fiadores, não os vincula, pouco importando a existência de cláusula de duração da responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do bem locado. Portanto, ocorrendo o vencimento do contrato, deve o locador ou sua imobiliária convidar as partes para a prorrogação do vínculo, anuindo os fiadores com esta alteração e assim permanecendo com a responsabilidade do pagamento de todas as obrigações.  Existindo eventualmente a negativa do fiador em anuir com a prorrogação, caracterizado estará a infração de natureza grave, possibilitando ao locador a rescisão do contrato e consequente retomada do imóvel.
 
1. A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o contrato acessório de fiança deve ser interpretado de forma restritiva, vale dizer, a responsabilidade do fiador fica delimitada a encargos do pacto locatício originariamente estabelecido, de modo que a prorrogação do contrato por tempo indeterminado, compulsória ou voluntária, sem a anuência dos fiadores, não os vincula, pouco importando a existência de cláusula de duração da responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do bem locado.
2. "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu." (Súmula do STJ, Enunciado nº 214).