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O fiador e a responsabilidade até a entrega das chaves

Ivan Pegoraro

Segundo o artigo 39 da lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.  Esta disposição veio consagrar a renúncia do direito de exoneração do fiador, permanecendo assim responsável pelo inquilino, até efetiva entrega das chaves. É bem verdade que atualmente a Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça tem entendido de forma diferente e  com isso criando grande expectativa no mercado imobiliário ante a possibilidade dos contratos de locação ficarem sem nenhuma garantia após o seu vencimento.  A interpretação é isolada, ficando restrita a mencionada Turma, não fazendo com isso uniformização de jurisprudência.  Em Londrina, dois juizes já se pronunciaram a respeito deste tema a despeito da parte ter invocado as decisões da Quinta Turma. Ambos mantiveram o entendimento do artigo 39 da Lei 8.245/91, no sentido de que, garantindo os fiadores os aluguéis até entrega das chaves, renunciaram assim ao direito de exoneração podendo portanto serem compelidos ao pagamento. A sentença prolatada pelo Dr. Mauro Henrique Veltrini Ticianelli, nos autos de n.º 890/99 do juízo da 1ª Vara Cível, é exemplar ao justificar: “Assim, ante à expressa anuência dos fiadores, que anteviram e admitiram a possibilidade de prorrogação contratual, já no nascedouro da relação contratual-documento de fls. 11/15, inegável é que assumiram o risco daí decorrente, devendo, portanto, responder solidariamente pela obrigação assumida pela locadora, até a efetiva entrega das chaves”  Na mesma linha de entendimento argumentou Dr. Celso Saito, juiz da 6ª Vara Cível, nos autos 02/01, “...caso quisessem ser exonerados da responsabilidade, deveriam ao término do prazo locatício fixado pleitear através de ação própria de conhecimento, envolvendo na discussão a aplicabilidade da disposição do art. 1.503, I, do Código Civil Brasileiro”.  Essas sentenças certamente deverão acalmar o mercado, embora ainda não tenham transitado em julgado, ficando assim, referendado o direito do fiador de renunciar a exoneração e garantir, consequentemente,  as obrigações do contrato de locação, até efetiva entrega das chaves. Afinal, esta renúncia é de âmbito pessoal e diz respeito unicamente aos fiadores. Não pode haver prejuízo de uma obrigação livremente assumida, nem o de uma renúncia validamente formalizada, sob pena de se resvalar progressivamente para o caos jurídico e social. Nada há, de fato, que impeça a renúncia a um direito que, em essência, é disponível, por isso que de índole exclusivamente patrimonial. De fato, cuida-se, na hipótese, de típica matéria obrigacional, e, dessa forma, de cunho estritamente patrimonial, não estando em litígio, consequentemente, direito indisponível, já que não há interesse público em jogo, mas mero interesse pessoal ou particular da parte envolvida. Até porque, se não fosse assim, no processo onde se discute a validade e/ou a eficácia da renúncia à exoneração da fiança deveria intervir obrigatoriamente o MP, como fiscal da lei, sob pena de nulidade, de conformidade com os arts. 82, III, 84 e 246 do CPC. Mas tal não acontece, e nem está previsto.