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O direito de preferência

Ivan Pegoraro

A lei 8245/91 – Lei de Locações - estabelece em seu artigo 27, que no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento, o inquilino tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Até em razão de herança do passado, ainda se pensa que o simples fato de ser inquilino, está este ocupante protegido por esta preferência. E em assim sendo, obrigado estaria o proprietário de garantir-lhe esta faculdade antes de vender o imóvel para terceiros. A ocorrência desta preferência, muitas vezes atrapalha o negócio, não só pela demora na formalização da aceitação ou não, e até por artifícios do inquilino no sentido de atrapalhar a consumação da venda por motivos de foro pessoal.  O fato é que na esmagadora maioria das vezes não existe esta preferência em favor deste inquilino.  Para que tal instituto exista, em complemento ao citado artigo, outro, o artigo 33 do mesmo diploma estampa a condição para tal preferência. Diz este dispositivo com clareza: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”. Portanto, o registro do contrato junto a matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, é condição essencial para fins de sua oposição contra terceiros, no caso o novo adquirente. Sem esta providência, não há preferência.  E mais, eventual registro do contrato de locação perante o Cartório de Títulos e Documentos, é totalmente inoperante, não substituindo o ato que deve ser feito perante o Cartório de registro de imóveis. Isso porque, quem vai adquirir uma propriedade imóvel consulta o Cartório de Registro de Imóveis e não o Cartório de Títulos e Documentos. O ato registral, com a nova lei, é absolutamente simples, se consumando com a apresentação de uma única via do contrato perante o referido cartório. O que deve coincidir é o nome do locador, com aquele que consta como sendo proprietário na matrícula. A realização deste ato garante a preferência. Sem ela, não há preferência.