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O aluguel pena

Ivan Pegoraro

O Novo Código Civil Brasileiro , em seu artigo 575, praticamente reproduz o texto do artigo 1196 do antigo Código e literalmente diz: “Se notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ele venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito”  Por sua vez a lei 8245/91 que disciplina a locação predial estabelece de modo claro no parágrafo primeiro do artigo 46, no que tange as locações residenciais que, vencido o prazo contratual, mantendo-se na ocupação, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Idêntico texto se encontra no artigo 56 que trata das locações não-residenciais.  A norma do artigo 575 do atual Código está inserido dentro do Capítulo que trata da Locação de Coisas e se aplica evidentemente a qualquer tipo de vínculo deste porte, menos a locação predial urbana.  Por exemplo, a locação de um veículo ou de um bem outro qualquer  é aplicável a fixação do aluguel novo a partir da notificação. Mas, quando o vínculo teve por objeto o imóvel predial, esta fixação com intuito de penalizar o inquilino é impossível. Vários motivos concorrem para esta interpretação hoje absolutamente pacífica nos tribunais. Primeiro, porque a lei do inquilino não foi revogada pelo atual Código Civil conforme consta expressamente do seu artigo 2.036 verbis: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”. Segundo, quando a questão é o aluguel, a lei regulamenta de modo claro todas as suas hipóteses, entre elas, o reajuste, a revisão, assim como a manutenção de todas as suas cláusulas até final entrega das chaves. Não há qualquer menção ao chamado aluguel-pena.  Ora, se a partir do vencimento do contrato, há a prorrogação por prazo indeterminado, e, sendo faculdade do locador romper este vínculo através da notificação, sem que haja na lei inquilinária, qualquer menção a este tipo de aluguel, certamente é inaplicável o artigo 575 do novo Código Civil Brasileiro, assim como o era o antigo 1196 do revogado Código.  Aliás, a questão hoje é tão pacífica que existe até Súmula de nº 25,  do 2º Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo sobre a matéria: “A lei n. 6.649, de 16 de maio de 1979, derrogou, no que tange às locações não residenciais por ela reguladas, a regra contida no art. 1.196 do Código Civil” Não se pode esquecer nunca, que a finalidade da lei especial, é o interesse social. Possa o locador ao seu critério fixar o aluguel pena, estar-se-á jogando na sarjeta dos impuros toda a finalidade deste lei, em evidente benefício do locador, o agente mais protegido neste regime. A notificação efetivada neste sentido é totalmente ineficaz no que se refere a fixação do aluguel.