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O aluguel no preço de mercado

Ivan Pegoraro

Inúmeras são as locações prediais urbanas que vigoram há muitos anos, havendo uma certa comodidade entre o inquilino e locador no tocante ao aluguel. Porém, determinadas situações ensejam providências, ou porque o aluguel está muito alto, ou então muito abaixo do valor de mercado. A lei do inquilinato em seu artigo 18 permite o ajuste amigável deste valor, explicitando que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusulas de reajuste”  Portanto, a lei não proíbe a iniciativa das partes, recomendando, isto sim, o ajuste amigável de modo a atender aos anseios daqueles envolvidos no contrato.  Porém a despeito deste benefício, outros fatores poderão inibir esta iniciativa, quer pela intransigência de um dos envolvidos, ou mesmo diante da dificuldade de se encontrar, de consenso o valor real do aluguel naquele momento.  Neste caso as partes deverão se valer do procedimento judicial que a lei 8.245/91 contempla em seu artigo 19, ao determinar que “Não havendo acordo, o locador, ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”  Em outras palavras, qualquer que seja a dificuldade de se estabelecer novo preço, este será fixado pelo juiz mediante perícia judicial por ele determinada. A metodologia a ser empregada obedecerá certos padrões clássicos adotados há muitos anos e consagrado pela jurisprudência: parâmetros comparativos e ou da rentabilidade.  Através de análises dessas informações o perito irá comunicar ao juiz qual o valor real do aluguel obtido a partir da citação da outra parte no processo.  Confirmado pelo laudo de que realmente o aluguel que vem sendo pago não reproduz a realidade mercadológica , confirmado estará a justa reivindicação da parte autora, que passará a receber o aluguel justo e adequadamente fixado pelo juiz.   Este valor irá vigorar por mais hum ano sem qualquer reajuste, e somente após três anos de vigência poderá ser novamente revisto e novamente adaptado ao valor de mercado.  A falta de pagamento das diferenças, caso o aluguel tenha sido majorado, possibilitará a propositura de ação de despejo por falta de pagamento.