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O aluguel inicial

Ivan Pegoraro

O aluguel, é a contraprestação específica do locatário pelo uso e gozo da coisa locada. Nem sempre é estipulado em moeda corrente, embora o mais comum é que o seja. Pode ser previsto numa prestação de utilidade ou serviço, ou, ainda, numa prestação mista. Parte na participação em vendas ou lucros de bilheteria, parte em dinheiro, prevalecendo sempre a de maior vulto (estipulação habitual na locação de lojas em shopping center), ou também, concomitantemente, uma e outro (importância fixa em dinheiro e percentual de lucros). Segundo José Guy de Carvalho Pinto, (Locação & Ações Locativas, ed. Saraiva, 1ª e/97, p. 232), “A convenção inicial é inteiramente despojada, assim nas locações residenciais, como nas empresariais. Ditam seus parâmetros as normas de mercado.” A Lei não tabela aluguéis. Interfere, por enquanto, marcadamente na forma e tempo de reajustes. A fixação inicial, dessa forma, acompanha as flutuações de preços, no estrito compasso da liberdade de convenção. Persuadido dos graves problemas que nasceram de uma desastrada atuação repressora do Estado no território do aluguel e de sua atualização diante da desvalorização da moeda, o legislador de 1991 faz crer no artigo 18 da lei 8.245/91 que sua força só estará a brandir em caráter suplementar ou, melhor esclarecendo, na falta de acordo entre os contratantes. Por aí se nota que as normas que tragam referência à fixação de locativo, índices e formas de atualização, têm compleição dispositiva, podendo ser substituída ou afastadas pela vontade das partes. O dirigismo na locação foi tanto intenso quando ineficiente. Locadores e locatários não raras vezes procuraram encontrar a harmonia de bom relacionamento que mais pronta e seguramente provê aos interesses de ambos. Armam acertos paralelos que, em desembuçada transação, convergem para uma renda locativa satisfatória e que atenda aos seus interesses. Sensível a essa realidade o artigo 18 da Lei do Inquilinato a legitimou, autorizando tais comportamentos. O dispositivo socorre os figurantes, especialmente nos arrendamentos residenciais, regrando reajustes periódicos, ora para a recomposição da moeda corroída pela inflação, ora para, de quando em quando (a cada três anos) e por meio de revisão, o re-alinhamento do locativo aos padrões normais de mercado, nunca atingidos por trivial atualização monetária. Em outras palavras, o aluguel inicial é livre, o acordo também a qualquer tempo, e na falta dele, a revisão é a cada três anos.