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Nova análise das garantias da locação

Ivan Pegoraro

A lei de locação, como já foi analisado anteriormente por esta coluna, admite três modalidade de garantia para o contrato de locação, seja ele residencial ou comercial. Não há distinção entre uma ou outra, ambas ficando sujeitas as restrições estabelecidas na norma da lei 8.245/91, em seu artigo 37.  Ao ser firmado o contrato, o locador poderá exigir as seguintes modalidades de garantia: caução, fiança ou seguro de fiança locatícia.  A lei ao admitir que o locador poderá “exigir” não insere esta previsão sem uma finalidade específica. Ou seja, quem optará por esta ou aquela garantia, é o locador e não o inquilino. O fato deste último pretender indicar uma certa garantia, por exemplo, caução de três meses do valor do aluguel, não aceito pelo locador que condiciona a presença dos fiadores para firmar o contrato, não caracteriza qualquer irregularidade e muito menos discriminação ou ilegalidade.  A análise da garantia é pessoal, sendo definida pelo proprietário do imóvel se lhe convêm aceitá-la ou não.  O que é terminantemente vedado é a dupla garantia pelo locador, que, pretendendo ficar mais tranqüilo com relação ao risco do contrato quer se socorrer, por exemplo de caução e fiança.  Isto ocorrendo, uma dessas garantias não terá qualquer eficácia, ficando sujeita a declaração judicial neste sentido. Alguns entendem que seria nula a garantia que aparece em primeiro lugar no contrato, enquanto que, em nossa visão deve prevalecer a garantia mais ampla porquanto esta seria o objetivo primário pretendido pelas partes. Tendo havido a opção pela caução, esta não se caracteriza apenas na modalidade de dinheiro no limite de três vezes o valor do aluguel, mas também em bens móveis e imóveis, o primeiro mediante registro do contrato no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, e o segundo no Cartório de Registro de Imóveis. Ao se mencionar bens móveis como garantia, entende-se todo e qualquer bem que se enquadre nesta modalidade, entre eles, veículos.  A caução em dinheiro que já tivemos a oportunidade de mencionar em outras ocasiões, não é pagamento antecipado, e sim garantia. Partindo-se do pressuposto de que tal importância está em caderneta de poupança, sua utilização para amortizar débitos somente será possível com a expressa autorização do inquilino, ou, negando-se este a dá-la, ou estando em local incerto, após deferimento judicial em processo de execução, oportunidade que será a mesma penhorada.  A utilização aleatória pelo locador, ou pela imobiliária, mesmo existindo débitos, mas sem a formalização por qualquer uma das hipóteses acima, caracterizará crime de apropriação indébita. É preciso cuidado.