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Locação de Shopping Center III

Ivan Pegoraro

Não me convenço da legalidade de certos empreendimentos, que são galerias ou centro comerciais, que se intitulando de “Shopping” inserem em seus contratos a cláusula obrigando o inquilino a pagar no mês de dezembro, o aluguel em dobro sob justificativa de que os encargos sociais, salários e outras despesas são também dobrados neste período. Nos Shopping Centers tradicionais, ditos, puros, realmente é possível a inserção desta cláusula, até porque o aluguel contratado nesses empreendimentos é de caráter misto, compreendendo, a parte fixa mínima como sendo do aluguel da locação da loja propriamente dita  calculada sobre a área de sua utilização, e a parte variável calculada sobre o faturamento  e que corresponde na verdade a contra prestação pelos aos serviços de administração da área física e de mercadologia corresponde um pagamento variável. Admito a legalidade nesta hipótese em homenagem ao disposto pelo artigo 54 da lei 8245/91 que regula a relação do Shopping Center tradicional ao estabelecer de forma clara que nas relações entre lojistas e empreendedores, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos. Agora, as demais locações comerciais, principalmente galerias e centros comerciais, esta liberdade não existe, sendo inócuas certas cláusulas inseridas com o firme propósito de beneficiar o empreendedor.   O aluguel é a contra prestação pela ocupação. O inquilino paga o aluguel por mês vencido conforme acordado no contrato. É o equilíbrio contratual que deve prevalecer. Conforme Wanderson Marcello Moreira de Lima assessor judiciário do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, em seu artigo  “Aluguel em Shopping Centers Abusos e Ilegalidades” (Site Jus Navigandi) “A pretensão de instituir um 13 º locativo rompe, por completo, com esse equilíbrio, vale dizer, é iníqua, no sentido próprio da palavra, certo que não há uma 13ª  utilização e gozo do imóvel, nem uma 13ª prestação de serviços de administração e mercadologia.” De fato há o 13º salário para todos, inclusive para o lojista. Os empregados do condomínio terão seus custos rateados na cota mensal, assim como as demais despesas. Engrossar este rateio com um aluguel a mais, sem dúvida é de grande injustiça, sendo a cláusula que o instituiu ilegítima, iníqua e não jurídica já que desobedece a um dos princípios da locação que é exatamente  a relação sinalagmática.  De o inquilino ingressar em juízo buscando a declaração de ineficácia desta cláusula, sob pena de estar esvaziando seu bolso em detrimento ao empreendedor.