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Locação de Shopping Center II

Ivan Pegoraro

Certos Shopping instalados quase sempre no centro da cidade incluem no contrato de locação cláusula proibindo o inquilino de abrir novo estabelecimento do mesmo ramo, dentro de uma certa distância (raio) do centro comercial, salvo expressa autorização do locador.   Na esfera constitucional, tal regra não pode ser considerada legal porquanto fere dispositivos relativos à proteção à livre iniciativa, composto pelos artigos 1º, IV, art. 3º, I; 5º, XIII e XXII, e 170, caput) e à livre concorrência art. 170, IV e § único; 173, § 4º).  Assim emergem malferidas normas infra-constitucionais, como os arts. 20 e 21 da lei 8.884/94 (que dispõe sobre o abuso da ordem econômica) a prescrevem como infração a ordem econômica os atos, de um modo geral, que limitem ou prejudiquem a livre concorrência ou a livre iniciativa, bem como que limitem ou impeçam o acesso de novas empresas ao mercado. Essas regras, impostas pelo empreendedor quase sempre em razão do elevador poder econômico, costumam encerrar potestatividade pura, por deixarem seus efeitos ao exclusivo arbítrio do locador, ao prever a hipótese de sua autorização, incorrendo, portanto tal cláusula na nulidade prevista pelo artigo 11, segunda parte, do Código Civil Brasileiro. A doutrina – baseada em interpretações de bons juristas e estudiosos sobre o assunto – rechaça de maneira veemente tal espécie de estipulação, como se pode observar do bem elaborado parecer do eminente professor da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, Luiz Gastão Paes de Barros Leão, datado de 30.10.95, no qual o prestigioso comercialista examina detalhadamente a injuridicidade desta cláusula. Os shopping centers não gozam de imunidade em seus contratos com relação às normas legais em vigor. O papel aceita tudo. O direito, não !  E este raciocínio cabe também a outras situações que presentemente podem aparecer onde pela falta de sensibilidade do empreendedor e seu objetivo único do faturamento pode muitas vezes levar a bancarrota o inquilino.  Não são todas as cláusulas inseridas no contrato, legais. Algumas vezes, certas cláusulas podem ser atacadas através de ação declaratória permitindo que aquele perverso contrato se amolde a situação real, e ao equilíbrio que deve ser mantido entre as partes.