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IPTU - Locador, locatário e Prefeitura

Ivan Pegoraro

Já foi objeto desta coluna o tema relativo à obrigação de pagamento de IPTU. Quem deve pagá-lo? Locador ou Locatário? Naquela oportunidade, ficou concluído que o pagamento dependerá de cláusula contratual retratando a vontade das partes. Na omissiva do contrato, o pagamento correrá por conta do proprietário, é o que preconiza o artigo 23,  da Lei do Inquilinato.
Diante dessa flexibilidade normativa (entre locador e locatário) atinente ao responsável pela obrigação tributária extraí-se uma dúvida: em caso de inadimplemento do IPTU o devedor do contrato de locação será idêntico ao devedor da Fazenda Municipal? Quem integrará o pólo passivo de uma possível Execução Fiscal movida pela Prefeitura face o não pagamento de IPTU ? A resposta será encontrada no Código Tributário Nacional e leis correlatas. No caso específico do IPTU, o fato gerador que faz nascer a obrigação tributária é a propriedade de bem imóvel urbano independentemente de sua forma de utilização (uso próprio, locação, doação, comodato). Com efeito, o responsável, perante o Fisco (Prefeitura) , pelo pagamento do imóvel posto em locação será sempre o proprietário-locador. Veja o que diz o artigo 123 do Código Tributário Nacional ao tratar do capítulo referente ao sujeito passivo da obrigação – “... as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública...” . A interpretação que se chega é a seguinte: havendo inadimplência tributária, seja pelo locador seja pelo locatário, o primeiro, sempre, será responsabilizado pelo Fisco Municipal, tornando-se o agente da Execução.  Poderá, comprovado o não pagamento, promover concomitantemente contra o inquilino e ou seus fiadores, a competente ação de despejo com cobrança, ou somente a Execução, pleiteando neste caso, o recebimento dos valores devidos. Portanto, a responsabilidade pelo recolhimento dos tributos junto à Prefeitura Municipal, será sempre do locador, quem responderá direta e pessoalmente por eventual não pagamento imposta ao inquilino através do contrato de locação.