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IPTU e o contrato de locação

Ivan Pegoraro

Este tema já foi abordado pela coluna anteriormente, contudo, em razão de algumas dúvidas de leitores e pedidos de esclarecimentos, voltamos a análise, ainda que sucinta.  A lei do inquilinato, 8.245/91, prevê em seu artigo  22, VIII que ao locador-proprietário cabe a responsabilidade pelo pagamento do imposto predial e taxas que incidam sobre o imóvel alugado.  Em primeiro plano pode parecer ilegal exigir-se do inquilino o pagamento dessas verbas. E realmente seria, não fosse a alternativa aberta na mesma lei através do artigo 25, onde admite-se o repasse deste pagamento ao locatário, nos seguintes termos: “Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram”.  Portanto, desde que o contrato de locação contenha cláusula expressa neste sentido, o IPTU e demais taxas podem ser exigidos mensalmente junto com o aluguel. Trata-se de dívida líquida,  certa e exigível contraída contratualmente, de modo que para sua execução, ou para possibilitar a ação de despejo, não haverá necessidade do locador-proprietário primeiro pagar o tributo para depois ajuizar, mas sim, tão somente,  demonstrar que a obrigação não foi paga, anexando-se aos autos o comprovante emitido pela Prefeitura e o contrato de locação. O título executivo que estará embasando a ação será o referido contrato, com a demonstração do inadimplemento da obrigação referentemente ao imposto e demais taxas mediante juntada das guias respectivas.  Consigna-se que esta matéria tem sido insistentemente julgada pelos Tribunais, em especial o Egrégio Tribunal de Alçada do Paraná, conforme pode-se conferir pela ementa a seguir:  “(...)dispensável o locador juntar  os comprovantes dos pagamentos - o titulo executivo é o contrato...dispensável a juntada de comprovantes do  pagamento do imposto pelo credor. se o locador reclamar em excesso  incumbe ao locatário o ônus da prova. tapr - 5 cc, ac 5753, rel juíza Denise Arruda.   tapr - 4 cc, ac 8199, rel juiz Clayton Reis.   Rt 629/152.   Stj - resp 11527-0, 4 t, rel min Salvio de Figueiredo.”  É preciso atentar-se para outro detalhe, caso o contrato de locação limite a responsabilidade do repasse somente ao imposto predial, não ampliando para “outras taxas”  certamente não poderá ser exigido do inquilino o pagamento desses acessórios que naturalmente compõe a planilha do imposto propriamente, exatamente porque não foi previsto no contrato.