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Direito de preferência

Ivan Pegoraro

O direito de preferência está catalogado no artigo 27 a 34 da lei 8.245/91 – Lei do inquilinato – estabelecendo as condições para o exercício desta faculdade. A regra tem alcance social, protegendo de certo modo, o inquilino, com o claro objetivo de evitar o défict habitacional. A preferência deste último pressupõe igualdade de condições com terceiros interessados na compra, quer relativamente ao preço, ou mesmo a forma de pagamento e garantias oferecidas. Ao inquilino não cabe qualquer espécie de recurso para evitar que o locador venda seu imóvel, assim como é incabível qualquer pretensão de perdas e danos pelo fato de se verificar a alienação. Por se tratar de ordenamento previsto em lei, não há necessidade de se constar no contrato de locação a possibilidade do exercício da preferência para sua validade. Este direito emerge da lei, e não da vontade das partes.  Segundo entendimento de Sylvio Capanema de Souza, em sua obra, “Da Locação do Imóvel Urbano” Ed. Forense, 1ª ed., página 211, “é nula a cláusula contratual, que antecipadamente, implique renúncia ao direito de preferência. A ela se aplica, como uma luva a regra de proteção ética, constante do art. 45, já que o objetivo da cláusula de renúncia antecipada à preferência visa, sem dúvida, a elidir um dos objetivos fundamentais da lei”  Isso porque, evidentemente, não poderia o locatário, ainda segundo as palavras do jurista acima citado, em verdadeiro exercício de futurologia, aferir se ser-lhe-á conveniente, ou não, adquirir o imóvel, caso o locador se disponha a aliená-lo.  A comunicação deve ser apresentada na ocasião da realização do negócio, e a renúncia manifestada nesta ocasião, sob pena de nulidade.   Neste sentido a 4ª Câmara Cível do 2º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São, em acórdão que teve como relator o Juiz Barbosa Pereira Filho, tem igual entendimento, ao afirmar que “a renúncia ao direito de preferência e, conseqüentemente, ao direito de ação adjudicatória ou indenizatória, por cláusula estipulada no contrato de locação, é nula de pleno direito, porque elide objetivo específico da lei.”  A questão do direito de preferência envolve ainda algumas detalhes interessantes, entre eles a forma da comunicação e o prazo para manifestação, situações que serão analisadas por esta coluna nas próximas semanas.