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Direito de Construir

Ivan Pegoraro

Vamos abordar neste e no artigo seguinte, o direito de construir de cada cidadão, através de normas gerais previstas pelos artigos 1.299 a 1313 do Novo Código Civil Brasileiro, destacando desde logo que ao proprietário é assegurado o direito de construir em seu terreno de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho. Prédio neste caso, quer dizer a edificação, a residência, a casa e não propriamente um edifício. O termo empregado é genérico. É defeso também abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de 75 (setenta e cinco) centímetros. Essas disposições,  contudo, não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de 10 (dez) centímetros de largura, sobre 20 (vinte)  de comprimento e construídas a mais de 2 (dois) metros de altura de cada piso. A medida judicial adequada para impedir a continuidade de obra irregular, nos casos acima, é a de nunciação de obra nova, com possibilidade de embargo da mesma. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir, quando irregular, que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto na metragem mencionada, nem impedir ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.  Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.  Ou seja, em outras palavras, a existência dessas condições na construção, não impedirá que o vizinho levante o muro ou a própria edificação. Não causa qualquer restrição, vale dizer, ao direito de construir do confinante.  Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho,  metade do valor da parede  do chão correspondente. Hoje esta disposição praticamente está em desuso diante dos códigos de posturas que prevê o recuo obrigatório. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, quando possível evidentemente, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
Segundo artigo 1308 do Código Civil Brasileiro, não é permitido encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho, ficando, contudo excetuado desta norma os fogões de cozinha.  São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes Da mesma forma que não é permitido a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as abras acautelatórias. E a norma legal não deixa por menos ao estabelecer de forma clássica e taxativa ao prever que todo aquele que violar as proibições estabelecidas na seção VII do Código Civil, que trata do direito de construir, é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.  Questão importante é abordada pelo artigo 1313, dispondo que o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vinho entre no prédio (casa) , mediante prévio aviso, para: “I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório; II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.” Finalmente, conclui que a disposição do citado artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva. Após permitido que retire suas coisas, poderá o vizinho ser impedido de entrar no imóvel confinante. O direito de construir é mais amplo do que se pensa. Porém tal direito não pode jamais ser confundido com abuso, devendo o vizinho ser tratado com respeito e deferência, principalmente quando se trata de edifício de vários pavimentos. É preciso de hajam equipamentos que evitem a queda de detritos, principalmente que coloquem em segurança terceiros que transitam em torno da construção. A inexistência desses elementos preventivos pode possibilitar o embargo da obra com prejuízos inestimáveis para todos. Bom senso é a palavra do momento, sem o qual não haverá entendimento.