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Despesas com Rateio do Condomínio e o Contrato Verbal

Ivan Pegoraro

A questão a ser analisada refere-se quanto a existência de responsabilidade do inquilino em pagar o rateio das despesas condominiais diante da existência de um contrato verbal. A Lei 8.245/91 deixou bem delineada que nos edifícios de apartamentos e de salas comerciais, ou prédios outros de atividade não residencial, nos quais se agregam áreas de uso comum com áreas de uso privativo, a existência de despesas condominiais ordinárias e extraordinárias. Aquelas abordam as reparações de estragos corriqueiros, provocados pelo próprio uso e são gastos de conservação do edifício (prédio), que de hábito não transportam melhoria perene ou adicional de valorização da propriedade. Por eles respondem os locatários, enrodilhados na obrigação de conservar e restituir em perfeito estado a coisa locada. Trata-se de obrigação de caráter legal cuja disciplinamento encontra respaldo no artigo 23, XII da citada lei, ao consignar que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio. O comando obrigacional decorre da própria lei independentemente de estipulação contratual. Analisando o “caput” do citado dispositivo percebe-se que esta obrigação origina-se tanto dos encargos, “legal” como daqueles “contratualmente” exigíveis.  Exatamente neste ponto deve ser desenvolvido o raciocínio de que, mesmo em se tratando de locação verbal, certas obrigações decorrem da própria lei, independentemente de cláusula expressa ou escrita. Da própria lei, portanto, estaria a obrigação ao pagamento das despesas ordinárias de condomínio prevista de forma clara no item XII do artigo 23. A obrigação é de caráter legal. Por outro lado, verba gratia, o imposto predial é de responsabilidade do locador nos precisos termos do artigo 22, item VIII, podendo todavia ser repassado o compromisso do pagamento ao locatário por convenção contratual na forma do artigo 25, o que denota tratar-se neste caso de obrigação de caráter contratual, diferente na sua essência do primeiro mencionado. Vê-se, pois, poder o encargo constar de cláusula contratual, livremente estipulada, ou ser imposta por lei. Tanto num caso como em outro constitui incumbência, ônus, cláusula restritiva ou onerosa, atribuição de obrigação ou determinação de modos não sendo impossível, ilícito ou contrário aos princípios, o encargo obriga quer o avençado, quer o imposto por leis.As incumbências ou ônus, decorrentes do imóvel ou do seu uso, que se atribuem, por lei ou por cláusula contratual, às partes, além daqueles que lhe são inerentes, como decorrência dos elementos essenciais do contrato, enquadram-se como encargos. Todas essas incumbências, que extravasam da obrigação básica de servir-se do imóvel e pagar o aluguel, podem assentar-se sob a denominação genérica de encargo legal ou contratual. O artigo 25 do mesmo diploma enquadra-se na aplicação da reversão. Ou seja a responsabilidade através da incumbência, contratual e legal, e a forma do pagamento, “o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram”. Nada fala de cláusula escrita.  Portanto, mesmo no contrato verbal certas obrigações, além do aluguel são devidas porque derivam de obrigação p[revista na lei.