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Despejo ou novo aluguel

Ivan Pegoraro

A locação de um bem, especialmente imóvel, tem sua base motivadora na contra prestação pela ocupação, denominada de aluguel. O proprietário ou detentor da posse, repassa esta posse ao inquilino retribuindo-a mediante pagamento mensal. É pois, uma renda, muitas vezes ou na maioria das vezes absolutamente necessária à complementação do orçamento familiar de quem aluga. Daí porque a manutenção do aluguel ao preço de mercado é tão necessário quanto a própria locação. Isso quer dizer que,  no vencimento do contrato, estando o aluguel fora do preço de mercado, não há necessidade de desalojar o inquilino do imóvel apenas por este motivo. Evidentemente, a tentativa de acordo amigável é sempre bem vinda e primariamente recomendada. Aliás, diga-se que em sede de locação predial, o acordo é permitido em todos os seus aspectos, sendo recomendado,  porquanto, primeiramente tem o condão de evitar o confronto e segundo atinge-se pelo meio direto soluções pacíficas em prol das duas partes. Neste sentido o artigo 18 da Lei 8.245/91 é claro ao dispor: “É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.  Pois bem. Vencido o contrato e sendo possível a retomada do imóvel, deve o locador sugerir ao inquilino um novo valor de aluguel ao preço real uma vez demonstrado que aquele, mesmo com a aplicação do reajuste anual estará defasado. Havendo a concordância, tudo estará resolvido com um simples aditamento. Não havendo a concordância, dois caminhos poderão ser tomados. Ou o despejo, ou a ação revisional.  A primeira opção permitirá que o inquilino ocupe ainda o imóvel por um determinado tempo pagando o aluguel defasado. Enquanto que a segunda garantirá o recebimento atualizado da contra prestação, mantendo a locação. O novo aluguel será fixado liminarmente pelo juiz em até 80% do valor de mercado. Na sentença a diferença será incluída com atualização monetária e juros. Certamente. Não haverá prejuízo. Porém é preciso esclarecer que a ação revisional tem disciplinamento na lei 8245/91. Diz o artigo 19 que, não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Deste modo, a condição para este exercício são duas: a) valor fora do mercado; b) três anos de vigência da locação ou do último acordo.