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Débito de Condomínio – Quem Acionar

Ivan Pegoraro

É bastante comum o síndico de determinado condomínio ter dificuldades em saber quem acionar na justiça para cobrar as cotas do rateio mensal, diante da desinformação quanto ao real proprietário do imóvel. A questão diz respeito a legitimidade passiva do demandado, e hoje, todavia nossos pretórios já se pacificaram no sentido de que a comunidade condominial não pode ficar a mercê deste tipo de situação, comprometendo suas finanças em detrimento ao mau pagador. Caso o apartamento tenha sido vendido para terceiro e este procedeu ao registro do contrato de compra e venda perante o Cartório de registro de imóveis, ou comunicou oficialmente o síndico entregando-lhe uma cópia deste documento, nenhuma dificuldade existirá no sentido de definir a responsabilidade. O adquirente responderá a ação.  Porém,  se inexiste qualquer dessas possibilidades, ou o apartamento foi passado para várias pessoas, sendo impossível definir com exatidão a quem pertence no momento aquela unidade, a ação deverá ser dirigida contra aquele que possui o apartamento registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis. O princípio já foi bem decidido pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, conforme pode-se conferir no Recurso Especial de n.º 30.117, do Rio de Janeiro, n.º 40263 e 74495, sendo Relator o Ministro Ruy Rosado de Aguiar,  que entendeu que a ação de cobranças de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissório comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissório comprador, etc.) o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável. Assim, a cessão de direito não pode ser óbice ao recebimento dos créditos perseguidos pelo condomínio, evitando-se que tais alienações impeçam a caracterização do débito e a responsabilidade do devedor. Ademais, nos termos do artigo 9º da Lei 4.591/64, encontram-se no mesmo plano, em igualdade de responsabilidade para o rateio das despesas de condomínio, o proprietário e o compromissário comprador. É o fim daqueles devedores contumazes, espertos que moram anos sem pagar condomínio fazendo jogo de transferência de domínio através de documentos particulares, sempre, como uma sina, uma verdadeira praga, pretendendo ludibriar seus pares em detrimento aquela comunidade.