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Contrato de locação com prazo de 10 anos

Ivan Pegoraro

A lei 8245/91, em seu artigo 3º deixa absolutamente claro que não há necessidade do cônjuge assinar conjuntamente com o outro o contrato de locação para lhe dar validade. Exceto se o prazo for igual ou superior a dez anos. Ora, se a eficácia do contrato nesta hipótese fica condicionado a anuência do cônjuge, logo qualquer outro firmado com prazo menor, dispensa tal autorização. Mas, havendo a contratação com prazo de dez anos ou mais, o caso será de nulidade absoluta do contrato, de anulabilidade ou de ineficácia?  Sem qualquer dúvida estaremos em frente a uma situação jurídica de ineficácia. relativa. Isso quer dizer que, embora o cônjuge não concorde com tal prazo, mas podendo ser ele de até dez anos sem sua anuência, preserva-se o vínculo por este tempo, considerando-se como não escrito o prazo que ultrapassar dez anos ou mais.  A conclusão inerente a esta eficácia relativa pode ser conferida através do parágrafo único do artigo 3º da mencionada lei, que é claríssimo ao estabelecer: ”Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente” Ou seja, atingido o prazo de dez anos, poderá promover a denúncia do contrato, através de notificação com prazo de 30 dias para desocupar o imóvel e, na seqüência, mantida a ocupação, promover a medida judicial de despejo. Tal regra tem como objetivo, sem dúvida, a preservação dos contratos e da estabilidade das relações jurídicas, conforme consignou, Sylvio Capanema de Souza em sua obra magnífica, “Da Locação do Imóvel Urbano” , editora Forense, 1ª ed., pág. 53. É evidente que somente poderá pleitear a retomada do imóvel nesta hipótese, o cônjuge que não assinou o contrato, ficando-lhe assegurado esta retomada independentemente do pagamento de qualquer multa em favor do inquilino. Segundo o jurista citado, “só quem não anuiu estará legitimado para, findo os 10 anos, exigir a despedida do locatário, ainda que haja prazo excedente vigendo. Da mesma forma, o cônjuge do locatário, que não manifestou a sua vênia, pode devolver o imóvel, após 10 anos, desobrigando-se das responsabilidades assumidas no contrato, e sem pagar multa. A questão em tela deve ser bem analisada, principalmente nos contratos de longo prazo onde o patrimônio do casal ficará comprometido, sem levar em contas as alterações que possam ocorrer durante este prazo.