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Cláusulas nulas da locação

Ivan Pegoraro

Algumas clausulas contratuais inseridas no contrato de locação podem ser nulas de pleno direito e conseqüentemente não surtir qualquer efeito legal. Na lei 8245/91, o artigo 45 estabelece algumas dessas situações. É preciso não se esquecer que, embora tenham as partes concordado com essas cláusulas, o negócio jurídico pode ser nulo e assim ser declarado, exatamente porque a lei declara esta nulidade. Tratando-se de nulidade absoluta ou substancial, determinada pela citada lei 8245/91, que define como inválida cláusula contrária aos seus princípios, nenhuma proteção terá o interessado no momento em que pretender o seu reconhecimento.  Entra essas cláusulas, é nula a pretensão de obrigar o inquilino residencial a desocupar o imóvel no vencimento do contrato quando elaborado com prazo menor do que trinta meses. Nesta hipótese a locação prorroga-se por prazo indeterminado, e somente na sua forma motivada será possível o despejo, ou seja, uso próprio, ou para descendente ou ascendente.  A cláusula que estabelece a obrigatoriedade do inquilino desocupar o imóvel comercial quando o contrato for de cinco anos, renunciando seu direito a renovação por igual período, também é definida como nula. Isso porque, poderá este inquilino renovar compulsóriamente a locação por idêntico prazo, deste que o faça no primeiro semestre do último ano de vigência do contrato.  Cláusula que estabeleça mais de uma garantia contratual, também é nula, prevalecendo a primeira mencionada. Cobrança antecipada do aluguel, também não pode, exceto quando o contrato não contiver garantias. Mesmo assim, a antecipação será de apenas um mês, ou seja, ao invés de pagar o aluguel vencido, pagará no momento da assinatura do contrato apenas um mês, e assim sucessivamente.  Enfim várias outras manobras podem ser definidas no contrato no sentido de prejudicar o direito do locatário, como fazer constar de que a locação é comercial, quando na verdade é residencial objetivando a possibilidade da retomada.  Fixar valor de aluguel no contrato e receber valor menor sem recibo. São situações que se apresentam e que devem ser analisadas adequadamente, surtindo deste exame, consequências várias, inclusive indenizatórias. A lei que regulamente a locação predial urbana é de âmbito social, pois sofre limitações exatamente para poder manter o equilíbrio entre aquele que dispõe do imóvel para alugar e aquele que dele necessita.  O contrato faz lei entre as partes, mas hoje em dia os parâmetros sociais determinam sua validade e suas consequências.