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Benfeitorias necessárias e a renúncia

Ivan Pegoraro

As benfeitorias introduzidas no imóvel pelo locatário podem ser de três categorias. Primeira, necessárias, definidas pelo artigo 63, parágrafo 3º, do Código Civil, que têm por fim conservar o imóvel ou evitar que ele pereça.  Segunda, úteis, são aquelas destinadas a aumentar a possibilidade de aproveitamento do imóvel locado, ou mesmo de ampliar a capacidade econômica, como bem se observa pela leitura do § 2º do mesmo dispositivo acima mencionado. Terceira, voluptuárias, são aquelas cujo objetivo é sem dúvida criar luxo, conforto ou deleite para o inquilino, não aumentando o uso habitual do imóvel, ainda que a torne mais agradável ou lhe eleve o valor. No primeiro caso podemos exemplificar situações onde deve ser substituída as vigas dos telhados, portas ou esquadrias apodrecidas pelo tempo, troca de manilhas ou encanamento corroídos pela ferrugem. No segundo caso podemos citar, a construção de piscinas, garagem para guarda do carro, saunas, jardins. E no terceiro, aquelas de mero deleite, ou enfeite. Com o advento da lei 8.24/91 em especial seu artigo 35, constando do contrato que o inquilino renuncia ao direito de indenização ou retenção por essas benfeitorias, praticamente não se diverge mais quanto à validade de tal decisão.  No entanto, que alternativa terá este inquilino diante da necessidade de realizar certas benfeitorias necessárias, uma vez que, nada fazendo poderá por em risco o próprio imóvel e ou a segurança da ocupação? Simples, é obrigação do locador manter, durante a locação a forma e o destino do imóvel, conforme previsto no item III do artigo 22. Deste modo diante do aparecimento do problema que irá gerar a necessidade daquela benfeitoria, o inquilino deverá notificar o locador para que faça imediatamente o reparo, sob pena de vir a responder pelo descumprimento da norma citada.  Não cumprindo com sua obrigação, poderá então o locatário promover o conserto se lhe for conveniente, ou mesmo requer a rescisão do contrato, neste caso pleiteando perdas e danos posteriormente. E na primeira hipótese, ressarcir-se depois de apurado o valor que desembolsou. Melhor analisando, entendo que não se admite a compensação automática entre o aluguel vencido ou vincendo e esses valores desembolsados uma vez que não são ambas as prestações recíprocas, ou seja,  líquidas e certas, tendo em vista que aquelas (indenização) dependem de prova da sua realização e de seu custo real.  Depois de apurado este valor através de ação própria, então sim, depois de sentença transitada em julgado os valores poderão ser compensados.  Quanto as demais benfeitorias, essas, não se indenizam sob nenhuma hipótese caso exista no contrato cláusula de renúncia.