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Algumas Considerações Sobre o Aluguel

Ivan Pegoraro

Algumas situações que podem aparecer durante a vigência do contrato de locação, são importantes e merecem destaques. Por exemplo, sendo o imóvel vendido e estando o inquilino em atraso com alguns meses, a quem pertence esses aluguéis anteriores a aquisição?  Neste sentido pronunciou-se o 2º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, na apelação de nº 322.728-9/00, da 1ª Câmara Cível, entendendo ter havido sub-rogação do adquirente nos direitos e obrigações do alienante (vendedor-locador), sendo irrelevante de se tratar de créditos anteriores, vencidos e não satisfeitos, uma vez inexistentes ajuste em contrário. Não existindo prova de que ambos tenham ajustado que o primeiro (vendedor) conservaria a titularidade do direito dos créditos decorrentes dos aluguéis vencidos, é de se entender que o segundo (adquirente) se sub-rogou em todos os direitos e obrigações decorrentes da relação contratual originária, sendo assim, parte legítima para pleitear o despejo, até mesmo em razão da falta de pagamento de aluguéis anteriores à compra e venda.  Outra situação importante diz respeito ao número de aluguéis em atraso para possibilitar o ajuizamento da ação de despejo. Se o contrato nada estabeleceu neste sentido, o atraso de um único mês já autoriza as providências relativas ao despejo, não havendo necessidade de se aguardar dois ou três aluguéis para essa iniciativa. Em suma, não há número mínimo de aluguéis não pagos, ou tempo mínimo de atraso, para que o locador possa promover a ação de despejo por falta de pagamento. Não haverá também necessidade de primeiro se notificar o inquilino, para depois ajuizar a medida. Este procedimento – ação de despejo por falta de pagamento – dispensa notificação prévia como requisito para sua propositura, ao contrário do que ocorre em algumas ações de despejo baseadas em denúncia do locador. Por outro turno, a própria constituição em mora do locatário (inquilino) se dá, ordinariamente, com o simples vencimento da obrigação. Isso porque esta mora é “ex re” configurando-se pelo simples vencimento do prazo previsto no contrato para o pagamento, não sendo assim necessário qualquer interpelação prévia do inquilino.   Sendo o contrato verbal, ou dele não constando o dia do vencimento do aluguel, a mora se caracteriza a partir do sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, na forma do que dispõe o artigo 23, inc. I da lei 8.245/91.