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A revisão do aluguel

Ivan Pegoraro

A ação revisional do aluguel pressupõe a existência de paridade entre o valor que atualmente vem sendo pago pelo inquilino e o valor real, de mercado, praticado naquele momento. A lei locatícia não faz distinção entre o locador e aquele último para o exercício do direito de rever o aluguel. Qualquer um deles pode pleitear amigável ou judicialmente o seu enquadramento, de modo que, haja a justa retribuição entre a contra prestação pela ocupação e a disponibilização do mesmo pelo proprietário.  As condições existentes para a revisão do aluguel, são preponderantemente duas. Primeiramente, que entre o pedido de revisão e o último acordo, ou início do contrato tenha decorrido pelo menos três anos. Segundo, que o preço pago esteja fora do mercado praticado.  Em análise excepcionais, a jurisprudência tem admitido a desconsideração deste prazo, desde que ocorram fatores de permitam assim agir. Neste sentido, decisão importante da lavra do Ministro Luiz Vicente Cernicchiaro, julgado em 21/09/1998 pelo STJ: “O princípio – pact sunt servanda – deve ser interpretado de acordo com a realidade sócio econômica. A interpretação literal da lei cede espaço à realização do justo. O Magistrado deve ser o crítico da lei e do fato social. A cláusula “rebus sic stantibus” cumpre ser considerada para o preço não acarretar prejuízo para um dos contratantes. A lei de locação fixou prazo para a revisão do valor do aluguel. Todavia, se o período, mercê da instabilidade econômica, provocar dano a uma das partes, de ser desconsiderado...”    Neste mesmo passo, Waldir de Arruda Miranda Carneiro, na sua obra intitulada Dicionário jurisprudencial dos “Shopping Centres” ( p. 441), admite e defende a possibilidade da revisional do aluguel, baseado, fundamentado, não especificamente no artigo 19 da lei 8245/91, mas sim na teoria da imprevisibilidade, conforme abaixo: “O locatário de espaço de shopping center, para obter medida cautelar judicial que lhe assegure redução de aluguel da unidade imobiliária em seu poder deverá demonstrar impossibilidade de cumprir a obrigação perante a locadora, por motivos estranhos a sua vontade e direito à revisão da cláusula considerada prejudicial ao equilíbrio entre os contratantes”  Mário Cerveira Filho, confirma esta tese em sua obra  Ações Renovatórias e Revisionais em Shopping Centers, ed. Saraiva, p. 86, ao mencionar que o entendimento acima, “afina-se com a posição doutrinária do saudoso professor José Frederico Marques, na obra Manual de direito processual civil (são Paulo: Saraiva, 1976, v.4, p. 335), quando discorrendo sobre o fummus boni iuris como pressuposto do processo cautelar, afirmou: Há por isso, na sentença cautelar, um juízo de probabilidade, como lastro da aplicação da providência requerida. Esse juízo consiste, como fala Coniglio, no afirmar-se a ‘existência provável de um direito cujo reconhecimento ficará para uma fase post-cautelar, isto é, para o processo principal.”  Em suma, a tendência da moderna jurisprudência é possibilitar o acesso à revisional, desde que o desequilíbrio seja patente, seja um risco ao comerciante,  cabendo ao juiz apreciar e decidir cada caso em concreto.