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A retrovenda

Ivan Pegoraro

Retrovenda é uma espécie de contrato onde o vendedor reserva para si o direito de recobrar o imóvel dentro de um determinado prazo e nas condições previstas pelo código civil, especialmente as cláusulas 505 a 508. Desta forma, o prazo para o exercício deste direito, é de no máximo três anos, sob pena de – não utilizado – consolidar-se o domínio em favor do comprador em face a ocorrência da decadência, ou seja, a perda do direito de ação. Esta espécie de contrato não é muito comum, mas tem acontecido quando pessoas que, pelo apego que têm às suas coisas, na necessidade de dispor delas, precisam manter a esperança de poder recuperá-las dentro deste prazo. Assim sendo, diante da dificuldade ou da premente necessidade do recurso, o preço até pode ser menor do que realmente vale, facultando-se a recompra dentro do prazo estabelecido, de até três anos. O novo código civil brasileiro cuidou melhor deste instituto no já mencionado artigo 505, explicitando de modo claro que “O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de 3 (três) anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.” Deste modo, ao recomprar o imóvel, o vendedor deverá pagar ao comprador o preço desembolsado e atualizado, além das despesas com escrituras e certidões, além de outras que eventualmente tenha autorizado.  Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, no prazo fixado, o vendedor terá que depositar judicialmente o valor devido, reivindicando no mesmo pedido a sua reintegração da posse do imóvel que será concedida liminarmente em sede de tutela antecipatória.  O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente. A lei não proíbe que se institua outros valores para o exercício do resgate. A direito a ele, em face a esta instituição, há de ser exercido nos termos da convenção estabelecida. Assim, se esta previu o pagamento de parcelas excedentes das duas mencionadas na lei (do preço pago e das despesas feitas pelo comprador), o vendedor terá de pagar a este o valor de tudo o que se obrigou a pagar. Tratando de resgate convencional, todas as obrigações deverão constar expressamente do documento, sob pena de não poder ser exigido, salvo aquelas previstas no código civil, já mencionadas.