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A quem cabe a adaptação do imóvel ao negócio do inquilino?

Ivan Pegoraro

A QUEM CABE A RESPONSABILIDADE DE ADAPTAÇÃO DO IMÓVEL AO NEGÓCIO DO INQUILINO?
(Ivan Pegoraro)

É importante que no contrato haja uma cláusula contratual constando que a adaptação do imóvel ao negócio do inquilino, caberá a ele fazer, mediante prévia autorização do locador, se houver alteração dos projetos.

No entanto, a Lei 8245/91 em seu artigo 23 estabelece em seu item I que o locador se obriga a entregar o imóvel alugado no estado de servir ao uso a que se destina. Isso quer dizer, e a jurisprudência brasileira  (Apelação Cível n. 2011.005089-6, de Blumenau Relator: Des. Monteiro Rocha ) já se pronunciou a respeito, que esta obrigação diz respeito às condições de habitabilidade, que são relacionadas a questões estruturais e não de adaptação à atividade mercantil da empresa que vai ocupar o imóvel locado.

Comentando esse dispositivo, ensina Maria Helena Diniz que "[o locador] não poderá, p. ex., alugar casa sem telhado, porque seria impraticável o uso regular pelo inquilino. Assim, o aluguel de uma casa abrange, obviamente, a instalação elétrica, o jardim, o serviço de água etc [...]. Luigi Abello assevera que a concessão do uso da coisa é essencial na locação, gerando, necessariamente, a obrigação de entregá-la. Consequentemente, a obrigação de dar o imóvel locado é que possibilitará sua fruição pelo locatário [...]. É preciso, ainda, que o locador entregue o imóvel em condições de habitabilidade, isto é, passível de ser utilizado pelo locatário; por isso deverá, antes de entregar o prédio locado, fazer todas as reparações estruturais necessárias.

De bom alvitre será que o locatário peça relação escrita das condições em que se encontra o imóvel (Lei n. 8.245/91, art. 22, V) ao senhorio, quando este lhe for entregá-lo, para que possa comprovar seu recebimento em perfeito estado. Se não reclamar essa declaração do locador, ter-se-á presunção de que o recebeu em bom estado de conservação, devendo restituí-lo em igual situação, apenas com as deteriorações decorrentes do seu uso normal ou regular" (Lei de Locações de Imóveis Urbana Comentada. 8ª ed. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 102-103, grifou-se).

Com efeito, a referida obrigação legal do locador – de "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" – diz respeito às condições de habitabilidade, ou seja, relacionadas a questões estruturais e não de adaptação à atividade mercantil da empresa que ocuparia o imóvel locado.

Dessa forma, o imóvel não precisa estar em ótimo estado de conservação, mas apenas minimamente habitável em relação à sua estrutura, mormente quando o locatário tem conhecimento prévio das condições em que se encontrava o bem, tal como no caso dos autos.
Em hipótese similar ao caso vertente, decidiu esta Segunda Câmara de Direito Civil, em acórdão lavrado pelo eminente Des. Gilberto Gomes de Oliveira, que "antes de firmar um compromisso de locação, incumbe ao locatário a verificação da situação do imóvel, não podendo depois, portanto, alegar falta de condições de habitabilidade" (TJSC, AC n. 2008.014231-9, de Blumenau, j. 15-12-2011).

Acerca do assunto, leciona Gildo dos Santos:

"Quem pretende tornar-se locatário de um determinado prédio, deve examiná-lo e verificar se se encontra em condições de ser usado seja pra residência, seja para comércio ou para qualquer outro fim" (Locação e Despejo. São Paulo: RT, 1992, p. 50).

CONCLUSÃO:

A responsabilidade de adaptação do imóvel ao negócio do inquilino, a ele cabe e não ao locador.  A este cabe apenas entregar o imóvel regularmente pronto para ser ocupado, conforme ponderado acima.  E mais, a cláusula 8ª do contrato enviado para análise, pela Imobiliária parceira, deixa claro que as adaptações são de responsabilidade do locatária, o que vem ratificar os comentários acima.