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A prorrogação do Contrato de Locação

Ivan Pegoraro

Todo contrato de locação de imóvel urbano, em seu vencimento, prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, ficando mantida todas as regras do contrato vencido. Isto é, não é necessário elaborar novo instrumento contratual a fim de que as obrigações assumidas pelo inquilino possam ser exigidas.  Essas regras encontram inseridas no corpo da lei 8.245/91, em especial, o parágrafo 1º do artigo 46 quando se tratar de imóvel residencial, explicitando que findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.  Quando se tratar de locação não-residencial, o enquadramento legal se fará pela norma do parágrafo único do artigo 56 da mesma lei que prescreve: “Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado”.  Portanto, percebe-se que a nítida semelhança entre os dois regimes de locação, sendo totalmente desnecessário elaborar-se novo contrato quando do seu vencimento.   O que é preciso ater-se é quanto a maneira de retomada do imóvel. Com relação ao regime não-residencial, não haverá necessidade de justificar o pedido de desocupação. Enquanto que na locação residencial, se o contrato vencido for de 30 meses, a retomada somente se fará mediante justificativa, sendo esta dispensável no entanto, após atingido 5 anos de vigência. Vencido o contrato, ele se prorroga por prazo indeterminado, não havendo nenhuma preocupação quanto a algum direito do inquilino a usucapião, reivindicar o seu domínio ou propriedade. Essas preocupações ficam por conta do desconhecimento de alguns quanto ao regime das locações. O contrato continua imutável, os direitos e deveres, tanto do locador como do LOCATÁRIO(A), permanecem imutável e sujeitos as regras contidas no instrumento que venceu.