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A multa moratória

Ivan Pegoraro

Na locação existem duas discussões importantes a respeito da multa moratória. Qual o percentual máximo para a multa e, a partir de quando ela é devida.
1) Não se aplica, nas locações, a limitação de 2% (dois por cento) imposta pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 52, § 1º). Esta não aplicabilidade tem seu fundamento em três aspectos: a) a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) é posterior à Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90) ; b) O Código de Defesa do Consumidor é lei geral e aplica-se subsidiariamente, onde não houver lei que regule a matéria, já a Lei do Inquilinato é lei especial que regula integralmente as locações, impedindo, assim, a aplicação da lei geral ; c) para que se verifique uma relação de consumo e a viabilidade da aplicação das regras do Código de Defesa do Consumidor é necessário que existam as figuras do Consumidor e do Fornecedor. Nas locações não é possível constatar a existência do Fornecedor, e, assim, não se verifica uma relação de consumo, o que, novamente, impossibilita a tentativa de se aplicar a limitação do Código de Defesa do Consumidor. Mas, por uma questão de equilíbrio entre as partes contratantes, a multa deve ser fixada em um percentual sensato, moderado, que não torne leonina a obrigação assumida. Assim, a multa moratória limita-se a 10% dos aluguéis inadimplidos, por aplicação analógica do artigo 9º do mesmo Decreto 22626/33 (Lei da Usura).
2) É uma obrigação do locatário pagar pontualmente seu aluguel (art. 23, I, da Lei do Inquilinato). A partir do dia seguinte ao contratado para o vencimento do aluguel, a cobrança da multa moratória, no valor estipulado no contrato, já é viável, na sua integralidade. A concordância do locador em receber o aluguel no dia seguinte ao vencimento, ou próximo disso, independentemente do pagamento da multa ou com a multa reduzida, constitui-se, em verdade, mera tolerância e não uma concordância do locador com o atraso ou nova estipulação contratual.