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A locação residencial e o prazo de retomada

Ivan Pegoraro

A lei de locação predial urbana tem forte conotação social devido ao fato da carência de moradia própria, principalmente perante a classe menos abastada da população. Isso é devido em decorrência da política habitacional complicada, agravado pela falência do antigo B.N.H. Conjuntos habitacionais que deveriam custar valores reais, acabavam com custos imensamente maiores, inviabilizando prestações, corroendo os recursos do sistema e enriquecendo pessoas. O resultado é a necessidade do pagamento do aluguel, cujo insumo influencia a inflação, merecendo rigor do estado na sua fiscalização a fim de evitar abusos e impor ao inquilino o desequilíbrio social. Por este fato concreto, a Lei 8.245/91, que regulamenta o instituto da locação ou do aluguel, criou restrições à retomada do imóvel residencial alugado. Na verdade não existe proibição quanto ao prazo do contrato. Qualquer prazo é válido, ainda que seja por alguns meses. A restrição existe é na retomada por ocasião do vencimento do contrato. É o chamado prêmio e o castigo imposto pela lei. Segundo disposto pelo artigo 46 deste diploma legal, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Ou seja, o inquilino é obrigado a desocupar ou imóvel, podendo caso tal não ocorra,  utilizar o locador da denúncia vazia para fazê-lo, (ação de despejo) que tem tramitação bastante ágil. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado, por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Não é preciso fazer novo contrato. Todas as cláusulas antigas tem validade, apenas o prazo se prorrogada. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá por término a este vínculo a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Este é o prêmio. E qual é o castigo?  Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel, além do uso próprio, se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Neste caso haverá restrição ao exercício da retomada, somente podendo ser desalojado o inquilino nas condições anteriores, sob pena do locador responder por multa de até 24 vezes o aluguel além de sofrer processo criminal. Ao alugar, deve-se analisar bem as condições, sob pena de problemas sérios e complicados.