Desde 1974, tradição no direito imobiliário, contratual,
recuperação de credito, indenizatório e bancário.
Telefone
(43) 3374-7070

A Exigência de Nova Garantia no Contrato de Locação

Ivan Pegoraro

A inclusão em contrato de locação de cláusula que obrigue o inquilino a oferecer outra garantia caso venha ocorrer a exoneração do fiador, ou pelo decurso do prazo, ou por outra situação qualquer, é totalmente discipienda. Tem na verdade um objetivo coercitivo de criar situação de constrangimento e receio de alguma medida judicial. Na verdade é cláusula redundante e dispensável porque a própria lei 8245/91, em seu artigo 40 prevê esta situação, existindo ou não esta malfadada previsão. Este dispositivo prevê com absoluta clareza que, o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da garantia, nos seguintes casos: morte do fiador; ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; exoneração do fiador; prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; desaparecimento dos bens móveis; desapropriação ou alienação do imóvel. Ora, consolidando-se a tese – ainda discutível – de que a cláusula que obriga o fiador até a efetiva entrega das chaves é nula, estar-se-ia diante da exoneração do fiador, o que permitirá a notificação do inquilino para apresentar uma outra garantia, sob pena de infração de natureza grave a ensejar o despejo. Deste modo, em outras palavras, a inclusão daquela cláusula é totalmente dispensável, possuindo em seu âmago, quero crer, mais uma tendência de foro extraordinário para resolver um problema sério que é a revalidação da garantia.  Em outras palavras, não se deve confiar nesta cláusula, e sim confiar na administração atenciosa do contrato, e em seu vencimento, exigir a renovação da fiança.  Quanto a validade da fiança até a entrega das chaves, felizmente nosso Tribunal de Alçada vem mantendo seu entendimento da validade da mesma. Ainda recentemente em 01/07/2002, no Acórdão 14417 da 7ª Câmara Cível, Apelação 013.17907-6, Relator Juiz Miguel Pessoa, por unanimidade, ficou decidido que “havendo cláusula expressa de responsabilidade até a entrega das chaves, remanesce a obrigação integral se não ocorreu alteração dos valores e nem os fiadores formularam a exclusão”  Como tenho dito em outras oportunidades, a decisão que joga no limbo o artigo 39 da lei 8245/91, não é pacífica, e felizmente nosso Tribunal tem dado a devida vigência à cláusula que mantêm o fiador vinculado até entrega das chaves, pois trata-se de direito pessoal e disponível.