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A Corretagem de Imóveis

Ivan Pegoraro

O contrato de corretagem acha-se disciplinado pelos artigos 722 a 729 do Novo Código Civil Brasileiro, suprindo omissão contida no código revogado. Por este contrato, que tanto pode ser verbal como escrito, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas. Este vínculo não é de meio e sim de resultado. Ou seja, a comissão contratada somente será devida se o negócio vier a se concluir entre comprador e vendedor, ou, segundo a parte final do artigo 725, se o negócio não se efetivar em virtude de arrependimento das partes. O código civil em mencionar, “arrependimento” quer fazer entender o desfazimento do negócio após as partes terem efetivamente fechado o negócio com a celebração do compromisso de compra e venda, sinal de negócio ou mesmo a escrituração. Antes disso esta negociação encontra-se sob o patamar das tratativas, e eventual recuo do comprador, mesmo após proposta formulada, caracteriza-se como desistência, e não arrependimento, não ensejando direito ao recebimento da comissão. Isso porque, repetindo, o trabalho do corretor é de resultado, ganhando pela efetivação real do negócio, e não pela simples aproximação entre os interessados. Segundo decisão nesses termos pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, através de sua 14ª Câmara Cível, em julgado de 16.10.1999, ap. 126665-2, “o direito de recebimento da comissão de corretagem está condicionado ao resultado útil do trabalho, ou seja, a realização do contrato principal. A mera aproximação das partes não propicia o recebimento de despesas feitas quando da frustração do negócio, ademais, que é inerente ao risco empresarial”.  Se o corretor de imóveis possui opção assinada, e com exclusividade, uma vez iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, terá direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. O código, neste dispositivo (art. 726) estabeleceu que não é pelo fato de existir o contrato de opção, que dará direito ao corretor de receber a comissão. Deve ser demonstrado que efetivamente o corretor trabalhou na busca daquele objetivo, oferecendo, pesquisando e tentando efetivamente desempenhar a contento a tarefa contratada, e não simplesmente aguardando o resultado garantido e obtido pelo próprio proprietário.  E quem paga a comissão? Hoje não há mais dúvida, paga aquele que contratou ou serviços, tanto fazendo ser o comprador como o vendedor segundo a norma do artigo 722, e recente decisão do STJ nos seguintes termos: “Em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente” (ACÓRDÃO: RESP 188324/BA (199800677089) (439179 RECURSO ESPECIAL).