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A cláusula de recondução automática

Ivan Pegoraro

Cláusula de recondução automática é aquela inserida de modo expresso no contrato de locação, constando que no vencimento do vínculo o mesmo se renovará automaticamente, caso não haja manifestação em contrário dentro de determinado prazo. Isso quer dizer que, sendo o contrato por três anos, ele estará renovado por mais três. Porém, esta renovação se faz apenas uma vez, e não indefinidamente sob pena de se perpetuar o contrato ou atribuir-se a atribuição de potestatividade à cláusula (pois só o inquilino poderia encerrar a locação), situações que por si só, esvaziariam de validade a estipulação.  É pois da essência do contrato de locação o uso temporário e não perpétuo. Estão entre as condições contratuais proibidas por lei (art. 122 do Código Civil Brasileiro) aquelas que “privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes”.  Em suma, a cláusula de renovação, não se renova, vale apenas uma vez, segundo entendimento do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, no recurso Especial de nº 1.060-SP, 3ª Turma, em 31/10/89, sendo relator Waldemar Zveiter: “A cláusula prorrogatória, por sua vez, não se prorroga, pois isso corresponderia à perpetuidade da locação e à expropriação do imóvel operando-se, assim, uma só vez, atribuindo-se-lhe o caráter de proposta que vincula as partes às condições já previamente avençadas.” É evidente que estando a renovação dependente da comunicação de qualquer dos contratantes, caso haja da parte de um deles a manifestação do desinteresse em sujeitar-se a prorrogação, dentro do prazo ajustado, o vínculo irá se encerrar no prazo do contrato originariamente firmado, com as consequências da retomada do imóvel.  Importante destacar que, atingindo a cláusula de recondução automática o prazo de cinco ou mais anos, esta locação – se comercial - estará protegida pelo fundo de comércio, hoje chamado, fundo de empresa, possibilitando ao inquilino, no vencimento da avença, renovar o mesmo por pelos menos mais cinco anos, desde que o faça amigável, ou judicialmente. Neste caso estar-se-á na presença, não da cláusula de recondução, mas de renovação compulsória expressamente disciplinada pela lei 8245/91, que poderá ser evitada em hipóteses também previstas pelo mesmo diploma.