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A caução em dinheiro é uma boa garantia?

Ivan Pegoraro

O proprietário do imóvel disponível para locação deve ter muita cautela ao oferecê-lo em locação, diretamente ou por intermédio de sua imobiliária, principalmente no que diz respeito a modalidade de garantia a ser prestada pelo inquilino. A lei inquilinária admite três modalidades de garantia: fiança, caução e segura fiança.  A caução em dinheiro é limitada a três vezes o valor do aluguel e o recurso deve ser depositada em caderneta de poupança. Ocorrendo o não pagamento do aluguel, a ação de despejo será ajuizada, normalmente após 2 ou três meses de atraso, e a solução final da retomada, com o despejo, tem levado em torno de seis meses, na melhor das hipóteses. Considerando que a garantia contratual é limitada, assim como é limitada também a garantia prestada pela administradora, o prejuízo do proprietário chega a ser de certeza absoluta relativamente a diferença entre o valor depositado e a efetiva desocupação do imóvel. Basta fazer algumas considerações para chegar-se a esta conclusão. O prejuízo maior certamente será suportado pelo proprietário que não terá meios de obter o ressarcimento de seu prejuízo na maioria das vezes, por falta de bens penhoráveis do inquilino. A administradora se ressarcirá do valor garantido, após o levantamento da caução, o que também é natural.  Diante deste quadro, e até que seja alterado o limite da caução, o locador deve ficar atento ao seu contrato de locação, analisando a garantia e ponderando com seu administrador as vantagens ou desvantagens desta ou daquela opção. É bem verdade que a ocorrência do sinistro não implica necessariamente na existência do prejuízo. Mas a estatística tem demonstrado que na grande maioria das vezes, o inquilino que oferece caução em dinheiro, quando demandado por falta de pagamento, não possui outros meios de saldar o compromisso. O risco é grande.  Por outro lado, como dito acima, a caução quando ofertada deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locador e locatário, e somente poderá ser resgatada com anuência de ambos, ou através de autorização judicial. A utilização por quem quer que seja da caução ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeito o infrator a pena de prisão.